买卖房地产：买家条件到期没有表态，卖家可以解除买卖合约吗？

房地产拍卖合约通常是无条件的。买卖双方通过谈判签署的买卖合约，合约里可能会有买家的条件，例如，LIM（市政府的土地信息报告，买家贷款，买家取得验房报告等等）。这些条件会有一个截止日期，截止日期必须是个工作日，具体的截止时间是当天下午五点。在条件的截止时间之前，买家律师通常需要通知卖家律师，买家的条件是否满足。如果全部条件满足，买卖合约就进入了无条件。如果条件不满足，买家律师通常会代表买家解除买卖合约。

如果条件的截止时间已经过去，买家的律师没有发任何通信给卖家律师，即没有请求延期也没有通知条件是否满足或解约，这时候，买卖合约是处于什么状态？卖家可以可以发通知给买家，解除买卖合约吗？如果发了通知，卖家的解除合约是有效的（或没有争议的）吗？

我们一起来看一个具体案例。

1.     买卖双方签署了房地产的买卖合约；

2.     合约里有一个买家调查条款。买家要调查这个房产是否符合买家的意图；

3.     在此条件下，买家要派买家的地震工程师到现场进行核查，然后向买家提供有关这个房地产的抗震数据和资讯；

4.     卖家必须要开放现场，使地震工程师能在现场进行勘察；

5.     双方就现场开放的日期和时间进行了多次沟通。最后，双方约定，在买家调查条款到期的前一天，卖家为买家的地震工程师开放现场；

6.     在定于开放的当天，卖家发通知给买家，取消了对买家地震工程师的现场开放；

7.     第二天，买家的调查到期了。买家律师没有发延期的请求，没有发满足条件的通知给卖家律师；

8.     在买家的调查条款到期后，卖家律师发通知给买家律师，由于买家的条件逾期，没有延期也没有发通知满足，所以卖家解除了买卖合约 ；

9.     买家不服，认为卖家是故意刁难，说好的要为买家地震工程师提供现场同行，却在工程师计划抵达现场的当天，单方面取消了开放现场。卖家的单方面行为是违约，没有按照合约为买家提供合理的现场开放，使得买家无法完成买家的调查，卖家的解除合约是无效的；

10.  买家在卖家房产的地契上注册了caveat。Caveat被人们通俗的称为在地契上“上锁”。这个锁可以阻挡卖家地契上的任何变动，例如过户，注册或取消抵押，但是不会阻挡有人注册新的caveat；

11.  注册caveat，注册方必须有证据显示，注册方在土地里可能有利益。请注意，是在土地里有利益，而不是和卖家或其它个体有债务纠纷；

12.  卖家解除合约，是因为卖家又和第三方买家签署了价格更高的合约；

13.  在这个出价更高的买家看到地契上有caveat之后，这个买家发通知给卖家，解除了价格更高的买卖合约；

14.  卖家给买家发了通知，要解除caveat。买家向高院递交申请，要继续维持caveat；

15.  高院认为，买家条件没有满足，也没有延长，卖家依据合约条款解除了合约，买家在土地里已经没有利益，买家的caveat应该从地契上去除；

16.  买家不服。上诉到上诉法院，上述法院维持原判，即买家的caveat应该从地契上去除；

17.  买家还是不服，上诉到最高法院。最高法院认为，卖家有义务为买家开放现场，使买家可以到现场查看和进行调查。在本案中，卖家取消了原定的现场开放，可能没有提供应有的现场开放。买家的caveat继续留在地契上。买卖双方就解约一事，到法院进行审理判决。

最高法院在审理这个案例的时候，引用了澳洲法院的法律原则，法院要看，解约的一方，是否在实质上造成了对方条件无法满足，使得解约一方以此为由解约。最高法院认为，任何一方不能从自己造成的局面里从中获益。在本案里，对于买家条件无法满足，买卖双方都有责任。

买卖合约里买家的条件，有些不需要卖家进行配合或提供现场开放，例如取得LIM报告和贷款等等。但是另外一些条件需要卖家提供现场开放，例如验房报告等等。如果任何一方阻碍或妨碍另一方满足条件的能力，进行阻碍的一方有风险。即便买卖合约里会写，调查条款完全是为了买家的利益，卖家也有协助满足条件的责任。不然，卖家可能无权解除合约。

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